Если ничего не делать, то не удастся сохранить даже текущие объёмы строительства
Президент поставил амбициозную задачу – к 2024 году ежегодно вводить в эксплуатацию 120 млн кв.м жилья. Генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов полагает, что без помощи властей рынок не только не увеличит объёмы строительства, а наоборот, ввод может серьёзно сократиться. И предлагает меры, которые могли бы принять федеральные и региональные чиновники, чтобы достичь этой задачи.
На федеральном уровне необходимо обеспечить дальнейшую государственную поддержку ипотеки. Например, снизить ставки за счёт банковских субсидий не только семьям с тремя детьми и более, но и всем приобретателям жилья.
Нужно исключить и законодательно запретить дополнительные прямые и скрытые платежи в региональные бюджеты, внебюджетные фонды и иные платежи, связанные с получением согласований от органов государственной власти или местного самоуправления.
Например, Фонд социальных обязательств, который создаётся в Петербурге, – это тот самый скрытый налог, хотя застройщики и так платят все возможные налоги. В Смольном постоянно проходят совещания, на которых обсуждают, чем ещё нагрузить застройщиков. Районные администрации зачастую пытаются собрать деньги на какие-нибудь праздники, просят отремонтировать фасады или сделать косметический ремонт в школах, заменить окна и т.д. Даже муниципальные образования стараются что-то получить. Это всё дополнительные расходы, которые в конечном счёте ложатся на покупателей жилья в новостройках. Свежие поправки в 214-ФЗ жёстко регулируют расходование средств дольщиков. При их обсуждении много говорилось, что неизвестно, куда их тратят застройщики. Но никто не упомянул, что зачастую эти нецелевые расходы вызваны требованием властей.
Хождения по кругу
Необходимо изменить постановление правительства РФ №403, чтобы установить порядок, при котором органы государственной или муниципальной власти либо организации, обеспечивающие подключение жилых домов к сетям тепло-водо-газоснабжения, предоставляли заявителю исчерпывающий перечень замечаний при первичном обращении. А также запретить отказывать в согласовании, если заявитель устранил все замечания по документации. Кроме того, установить, что если власти и монополисты не направили в адрес заявителя замечания в нормативные сроки, документы можно считать согласованными.
Это касается всех согласований. Об этой беде постоянно говорят на заседаниях петербургского Штаба по снижению административных барьеров, но изменений мало. Например, предложения по оптимизации порядка подготовки проектов планировки территорий подготовлены бизнес-сообществом ещё четыре года назад, но так и не приняты, несмотря на неоднократные обещания. Чиновники отчитываются о продвижении города в рейтинге Doing Business, который оценивает строительство склада площадью 1500 кв.м, а реальные барьеры для жилищных застройщиков остаются на месте.
Поэтому при любом согласовании проекта или подключении уже готового дома в «Водоканале», «Ленэнерго» или госорганах замечания нужно выдавать один раз, и новые появляться не должны. Сейчас получается так, что некоторые чиновники или сотрудники предприятий-монополистов по неизвестным причинам не укладываются в сроки рассмотрения заявлений. Чтобы их не нарушить, они пишут, что в документах не хватает какой-нибудь запятой, и отправляют их заявителю. Он документы исправляет, через три дня снова подаёт и снова ждёт. Чиновник находит другие несоответствия и опять возвращает документы. И так может происходить несколько раз: регламент не ограничивает число возвратов по замечаниям. Их можно раз в месяц выдавать, а застройщик будет год ходить. Сейчас всё это скрыто, поэтому не все хотят переходить на электронный документооборот: он все эти огрехи покажет.
Так что основная проблема не в том, что согласования идут долго, а в том, что нельзя спрогнозировать, сколько это может занять времени. А самое обидное, в компании могут решить, что у них всё в порядке, а потом получают букет замечаний, и это отодвигает проект назад на неопределенное время, а что-то приходится просто начинать сначала.
Поэтому следующее предложение – это переход на цифровой документооборот между регионами, министерствами и ведомствами, для чего необходимо корректировать соответствующие нормативные акты. В Петербурге эту систему мы пытаемся наладить с помощью Комитета по информатизации и связи. Но на федеральном уровне пока только «бумага».
Только в электронном виде должна проходить и регистрация объектов недвижимости в Росреестре. Это даёт серьёзное ускорение и сокращает коррупционную составляющую, поскольку на регистрации зарабатывают многие фирмы, предлагающие посреднические услуги, обещая «пронести» без очереди и т.д. Гражданин, покупая квартиру, может отнести документы в МФЦ. Но когда застройщик несёт туда сотни пакетов документов, это нелепо, особенно если есть возможность всё сделать не выходя из офиса.
Неизведанные счета
Уже с 1 сентября всем застройщикам придётся открыть счета в уполномоченных банках по каждому разрешению на строительство. И оплачивать услуги подрядчиков и поставщиков надо будет с их помощью. Сроки рассмотрения банками поручений от компаний и проверка соответствия этих платежей букве закона – первоочередная проблема, волнующая как застройщиков, так и банки. Инструкции Центробанка нет, и появится она, скорее всего, ближе к сентябрю. Очень хотелось бы, чтобы в ней были установлены конкретные предельные сроки рассмотрения и проверки – не более трёх дней. Если этого не сделать, а банки будут рассматривать документы, проверять подрядчиков и соответствие платежей неопределённый срок, это может привести к кризису неплатежей по цепочке заказчик – генподрядчик – подрядчик и далее, к кассовым разрывам и потенциальным банкротствам строительных компаний.
Рынку предстоит перейти на использование эскроу-счетов, и здесь есть тонкости. Центробанку при подготовке инструкции по ведению таких счетов и взаимодействию с банками стоило бы оговорить правила и ограничения. Например, установить нулевые выплаты процентов для владельцев эскроу-счетов. А вознаграждение банкам – в размере не более 2% от сумм, размещённых на этих счетах. При этом застройщикам предоставлять кредит на сумму размещённых на счетах эскроу средств по ставке не более 2%. Пока в этих вопросах нет никакой ясности. Федеральные чиновники заявляют, что банки готовы работать по новой схеме, но это только принципиальное согласие – чёткой процедуры и конкретных правил до сих пор нет, а в банках до конца не понимают, как именно это делать. Так что пока здесь вопросов гораздо больше, чем ответов.
Региональное участие
Какую-то поддержку могут оказать и региональные власти. Например, в части сокращения административного давления на бизнес, минимизации числа согласительных процедур, сокращения сроков рассмотрения документов для принятия решения, реализации принципа «одного окна» и полного запрета на бумажный документооборот в строительстве.
Нужно упростить и ускорить процедуру получения гражданами субсидий на приобретение жилья. Субсидий немало: выделяются большие средства из федеральной и региональной казны. Но сбор документов для их получения занимает огромное время. Можно начинать собирать бумаги в начале года, но не факт, что успеешь получить деньги из бюджета до его конца. Так что надо не только сокращать число документов, но и переводить эти процедуры в электронный вид – в рамках межведомственного взаимодействия половину данных можно аккумулировать, не привлекая самого получателя.
Регионы могут предоставить налоговые льготы в части сокращения выплат в местные бюджеты. Например, в Петербурге льготы есть у стратегических инвесторов. У нас практически каждый застройщик по объёмам вложений в экономику города является стратегическим инвестором. Но им почему-то не дают никаких льгот. Если помните, в кризис 2008 года, когда многие застройщики начали испытывать серьёзные проблемы, Смольный пошёл навстречу и дал рассрочку по платежам в бюджет. Эти меры доказали свою эффективность: в городе не было массовых банкротств, а ведь именно тогда в других регионах набралась эта огромная армия обманутых дольщиков. Почему бы не вспомнить этот опыт?
Возможна и рассрочка платежей в региональный бюджет при приобретении участка на торгах. Ну и конечно, инженерная подготовка земли за счёт бюджета. Причём это не только прокладка сетей и строительство головных источников, но и транспортная инфраструктура, дороги общего назначения, соединяющие строящиеся кварталы с основными городскими магистралями и дорогами федерального значения.
Сохранить имеющееся
Самое важное из этих предложений выделить сложно. Но абсолютно понятно, что любая копейка, которая пришла в виде налоговых льгот или сниженной ставки по ипотеке, это реальная поддержка. Сколько их может «накапать» в копилку строителей, настолько они и повлияют на доступность жилья и потенциальную возможность его продать. Ведь если строительный комплекс всё же сможет построить 120 млн кв.м в год, то ещё предстоит их реализовать. Всё зависит от цены. Если она адекватна – раскупят всё. Если в Петербурге жильё будет стоить не 100 000 рублей за «квадрат», а 50 000, то здесь запросто купят 5 млн кв.м в год – по 1 кв.м на жителя. А цена во многом складывается из перечисленных выше пунктов. Если ничего не делать, то нет шансов не только строить больше, но и сохранить сегодняшние объёмы. Да, следующие два-три года они не изменятся, а вот когда перейдём на эскроу и проектное финансирование, с которыми пока нет никакой ясности, надо будет думать не об увеличении, а хотя бы о сохранении показателей, если это ещё будет возможно. Если покупательская активность не увеличится, мы недосчитаемся столько новостроек, насколько подрастёт их стоимость. То есть если цена повысится на 15%, то стоит ожидать, что и объём построенного и проданного жилья уменьшится на 15%.
Начните обсуждение первым!