Дилемма льготой ипотеки: «свернуть нельзя продлить». Мнения иркутских экспертов
В России 1 июля 2021 года истекает программа льготного ипотечного кредитования. Банк России предлагает ее постепенно сворачивать, в правительстве РФ говорят о необходимости доступной ипотеки. Телеинформ собрал мнения региональных экспертов строительной отрасли на эту тему.
По сообщениям СМИ, вице-премьер РФ Марат Хуснуллин в середине февраля заявил, что без доступной ипотеки будет невозможно выполнить амбициозную программу строительства 1 миллиарда квадратных метров жилья. Льготные ипотечные программы, по мнению зампредседателя правительства страны, нужно расширять на многоквартирные дома и индивидуальное строительство.
Гендиректор корпорации «Дом.РФ» Виталий Мутко предлагал продлить программу ипотеки с льготной ставкой под 6,5%, однако прекратить ее в тех регионах, где значительно выросли за последнее время цены на жилье. В ЦБ РФ разделяли это мнение:
– Эту программу нужно постепенно сворачивать. Может быть, ее оставить как антикризисную программу для тех регионов, где недостаточно предложение на рынке жилья либо спрос населения не восстановился в силу действия ограничительных мер, – заявляла председатель Банка России Эльвира Набиуллина.
По мнению члена совета директоров Специализированного застройщика АО «ФСК «Новый город» Галины Кузняной, нельзя расценивать поднятие цен только как следствие льготной ипотеки.
– С 2017 года строительную отрасль лихорадило из-за изменений, вносимых в законодательство по долевому строительству: работать по-старому нельзя, по-новому было непонятно как - непонятно банкам, непонятно строителям. Последние два года, если посмотреть вглубь региональной статистики, шло устойчивое снижение объемов ввода жилья, построенного промышленным способом, маленькие компании совсем ушли с рынка, не все крупные смогли сразу перестроиться и тоже сократили стройки. Те же, что остались, вынуждены были приложить немало усилий, чтобы сохранить кадры. Пандемия тоже добавила проблем: кадровый голод, ввиду отсутствия иностранной рабочей силы, удовлетворить было нечем, а значит, становились дороже те, что есть на месте, – отмечает она.
Эксперт считает, что снижение цен произойдет при увеличении строек: отрегулировать нынешнюю ситуацию можно только здоровой конкуренцией. Никакими административными методами снижения цен, при падении предложения и устойчивом спросе, не достичь. Тем более роста себестоимости и ужесточения требований, которые тоже ведут к росту стоимости строительства, никто не отменял, отмечает Галина Кузняная.
– Истории о перепроизводстве жилья – это не про Иркутск и Иркутскую область. У нас в области просто ужасающее количество жилья, не соответствующего сейсмике Байкальского региона, немало ветхого и аварийного, требующего скорейшей замены. И год от года это жилье не становится лучше, а постоянные землетрясения только добавляют проблем. Заменить эти дома, кроме как промышленными методами строительства, точно не получится, – говорит эксперт.
– Возвращаясь к льготной ипотеке, хотелось бы разделить: она не должна распространяться на вторичный рынок, это тупиковый путь. При действующем законодательстве по жилищному строительству никаких других механизмов финансирования, кроме как ипотека плюс деньги населения, нет, – подчеркивает Галина Кузняная. – Ведутся разговоры об арендном жилье, которое может строить некий инвестор. Главные вопросы: инвестор деньги вкладывает в этот проект как в благотворительность или как в бизнес? И сколько тогда будет стоить аренда, которая должна покрывать вложения инвестора, содержание этого жилья и прочие финансовые расходы?
Генеральный директор АО «Восток Центр Иркутск» Михаил Сигал уверен, что льготная, субсидированная ипотека очень важна, в первую очередь для большого числа людей, которым требуется улучшение жилищных условий.
– Конечно же, это серьезное подспорье для строителей. В прошлом году вследствие влияния нескольких факторов произошел серьезный рост цен на рынке жилой недвижимости. Льготная ипотека стала лишь одним из них. Существенное влияние на цену оказала возросшая себестоимость, – говорит он.
На себестоимость, отмечает эксперт, оказали влияние девальвация рубля, роста цен на оборудование и материалы. Также существенно возросли процентные расходы после введения новой схемы проектного финансирования через эскроу-счета, дефицита рабочей силы и перетока огромной суммы денег с вкладов в банках на рынок жилья.
– Поэтому при отмене льготной ипотеки может снизиться структура спроса или даже объем, но существенного снижения цен не произойдет, поскольку очень высок уровень себестоимости, и многие факторы, влияющие на это, к сожалению, сохраняются, – считает Михаил Сигал.
С другой стороны, по мнению депутата Государственной думы РФ от Иркутской области Александра Якубовского, льготная ипотека как механизм поддержки именно жителей России, безусловно, нужна, но совершенно неприемлема как механизм поддержки ряда застройщиков, которые в ответ на выросший спрос резко взвинчивают цены.
– Стоимость квадратного метра в новостройках несоразмерно растет во всех регионах страны, тем самым полностью покрывая выгоду от снижения процентной ставки. Так льготная ипотека работать не должна, она становится бессмысленной. Зачем нам миллионы квадратных метров, если люди не смогут позволить купить их себе из-за непомерных аппетитов ряда игроков строительной отрасли, – заявляет он.
По мнению депутата, программа льготной ипотеки должна распространяться на те объекты, застройщики которых заключают соглашение с правительством об удержании цен в рамках инфляции. Стоимость квадратных метров должна быть зафиксирована. Только тогда льготную ипотеку можно называть мерой поддержки не только строителей, но людей, желающих улучшить свои жилищные условия, утверждает Александр Якубовский.
– Не надо забывать и о том, что у нас в стране огромный потенциал в сфере индивидуального жилищного строительства, в том числе и в Иркутской области. Необходимо развивать именно это направление, в частности, деревянное домостроение. Стратегически это позволит сохранить рабочие места. В связи с запретом экспорта древесины это даст возможность совершенствовать деятельность деревообрабатывающих предприятий, которые сейчас существуют в Прибайкалье. Необходимо добиваться, чтобы ипотечная ставка на ИЖС была соизмерима с ипотечной ставкой на жилье в многоквартирных домах. И мы это делаем. В развитии рынка ИЖС большой потенциал и для показателей Иркутской области, и самое важное – для улучшения качества жизни людей, – считает парламентарий.
Начните обсуждение первым!