Дешевое жилье? Забудьте!
В 2017 году вступит в силу федеральный закон 214-ФЗ, регулирующий некоторые отношения в сфере долевого строительства таким образом, что привлечение средств дольщиков для многих компаний станет невозможным. Что означает эта перспектива для строительной отрасли Иркутской области — и без того уже подкошенной падением спроса и чрезмерно сложной экологической экспертизы — угадать нетрудно: по данным президента Союза строителей Прибайкалья Юрия Шкуропата, только за первые восемь месяцев текущего года Союз покинули восемь организаций.
Новый закон — новые кандалы
Заместитель министра строительства Иркутской области Андрей Макаров 10 октября на круглом столе, посвященном проблемам и перспективам долевого строительства, озвучил основные положения нового закона, принятого в окончательном виде Советом федерации РФ летом текущего года. Закон регулирует отношения застройщиков и дольщиков и предполагает создание специального государственного Фонда долевого строительства.
— Документ будет вводиться поэтапно. Предусмотрены дополнительные требования к размеру уставного капитала; расширен перечень информации, которую застройщик обязан раскрыть в проектной документации; вводится понятие «целевое использование средств граждан». Компенсационный Фонд долевого строительства создан во исполнение поручения президента РФ, которое было дано на заседании Государственного совета по вопросам строительства. Задача этого фонда — обеспечить завершение строительства домов, если застройщик не исполняет свои обязательства. Фонд заменит другие механизмы, работающие сегодня не слишком эффективно — поручительство банка и страхование. Формы использования средств фонда будут регламентированы дополнительными актами, — отметил Андрей Макаров.
Временно замещающий должность начальника отдела контроля и надзора в области долевого строительства службы государственного строительного надзора Прибайкалья Павел Халзанов представляет как раз то ведомство, которое по определению его функций обязано защищать права дольщиков и делать все возможное, чтобы проблемные компании не задерживались на рынке. Однако этого не происходит: на сегодняшний день в Иркутской области есть 17 недостроенных объектов, сроки ввода которых давно прошли. Пострадавшими от этой задержки признаны чуть менее 1,2 тыс. жителей области — при этом все они могли избежать проблем, если бы при выборе застройщика смотрели не на низкие цены в рекламных объявлениях, а на многочисленные сообщения в СМИ и информацию на сайте Стройнадзора.
— Этот список постоянно меняется, сегодня в нем 17 объектов, через месяц может быть 19, потом он опять сократится, — пояснил Павел Халзанов. И тут же рассказал про некий дом, построенный на улице 3-й Железнодорожной в Иркутске, который не могли ввести в строй семь лет подряд. По мнению Павла Халзанова, создание компенсационного Фонда поможет тем гражданам, чей статус обманутого дольщика уже установлен, а удалению с рынка недобросовестных компаний поможет пункт об увеличении уставного капитала. По оценке Стройнадзора, в Иркутской области всем критериям нового закона соответствуют примерно десять крупнейших компаний — из 128, работающих по договорам долевого строительства со средствами граждан.
— Есть две основные проблемы, превращающие дольщиков в пострадавших: банкротство компаний, не имеющих средств для продолжения строительства, и строительство на землях, изначально не предназначенных для жилой застройки. В Иркутске такое строительство велось на землях медицинского университета, ГУФСИН и других учреждений. В 2004–2005 годах подзаконные акты разрешали такое строительство, а сейчас их достроить не могут, — рассказал Павел Халзанов.
Андрей Макаров согласился с этой точкой зрения: действительно, многие дома построены, и люди в них живут, но официально земельные отношения не были оформлены. Работа по передаче земель под ними из федеральной собственности в областную или муниципальную ведется, но с большим трудом.
Президент Союза строителей Иркутской области Юрий Шкуропат считает источником проблем федеральные законы, регламентирующие работу строительной отрасли. Например, к конкурсу на строительство в Иркутске допускаются любые строительные организации из всех регионов страны — в том числе компании без репутации, с неизвестной историей и так далее.
— В списке проблемных объектов, о котором говорилось ранее, нет ни одного, построенного компанией, состоящей в Союзе строителей Иркутской области, — подчеркнул Юрий Шкуропат. — Потому что у нас серьезные крупные застройщики, если появляются вопросы при сдаче — они их сразу решают. Обслуживанием в течение пяти лет гарантийного срока эти компании зарабатывают себе авторитет, быстро реагируют на все замечания и обращения жильцов. А вот эти однодневки — они все там, в списке проблемных. Что бы я предложил: нужно идти по пути Кемеровской области, где на большие объемы застройки конкурс проводится среди крупных проверенных организаций, а на мелкие объемы приглашают любые компании на субподряде у крупных. Я присутствовал на заседаниях городской думы и там чиновники хвастались: мы на конкурсах сэкономили 50 % средств, сброшенных во время торгов подрядчиками! Послушайте, но это же нереально! Строительная организация может сбросить 10–11 %, и не более. Выше — это уже некачественные материалы, это неизвестные рабочие и инженеры, это риск появления обманутых дольщиков. Путь решения проблемы простой: нужно подбирать надежных застройщиков и думать не о мелкой пользе для бюджета, а о пользе для населения.
Под вашу личную ответственность
Заместитель генерального директора строительной компании «Новый город» и депутат думы Иркутска Дмитрий Ружников отметил, что городские власти действительно могут повлиять на выбор строительной компании при выборе подрядчика на муниципальный контракт. Но повлиять на дольщиков, выбирающих компанию при заключении договора долевого строительства, не может никто — разве что в рамках широкой информационной кампании.
— Мы с коллегами довольно долго обсуждали предстоящие изменения в законодательстве и пришли к выводу: основной вопрос сегодня — кого будет регулировать 214-ФЗ? Большинство проблем с обманутыми дольщиками происходят у компаний, которые работают вне правового поля. Эти компании в принципе не работают по 214-му закону. Допустим, я недобросовестный застройщик и хочу быстро продать несуществующие квартиры. Я вижу, что на рынке средняя цена 50 тысяч за «квадрат», даю объявление, что продаю по 30 тысяч, быстро собираю некую сумму и ухожу — у меня нет ни разрешения на строительство, никаких других документов. Обманутые граждане идут в администрацию, к депутатам, в профессиональное сообщество, а толку нет. От этой ситуации могут спасти только контролирующие органы, — заявил Дмитрий Ружников. — Закон ничего не может сделать с такими застройщиками. Контролирующие органы должны вести реестр строящихся объектов, если появилась новая строительная площадка, ее нужно проверить, и если она незаконна — закрыть. И граждане должны быть внимательны: проверить историю компании, учредительные документы, что про нее писали и так далее.
Павел Халзанов напомнил присутствующим, что служба строительного надзора ведет такой реестр и граждане могут проверить в нем информацию о строительных компаниях, но, видимо, об этом мало кто знает. В качестве примера был приведен дом в Иркутске по адресу: улица Пискунова, 40. Участок здесь приобрели для строительства индивидуального жилого дома, однако за один строительный сезон были возведены семь или восемь этажей, квартиры продавали по весьма скромной цене. По дому прошли все возможные процедуры, его едва не снесли по решению суда, и тем не менее на доме висит объявление о продаже квартир и сделки по ним продолжаются.
Генеральный директор компании «Гранд Строй» Екатерина Прядко заявила, что добросовестные компании и раньше работали достаточно открыто, а создание Фонда приведет лишь к удорожанию строительства и создаст дополнительные проблемы честным строителям.
— У нас в области в год вводится примерно 450 объектов, и всего 17 считаются проблемными — да и то некоторые из них значатся в этом списке по 5–7 лет. Так что это неплохая статистика, — отметила Екатерина Прядко. — Пока этот закон ведет к тому, что застройщик либо должен иметь всю сумму на строительство в своем распоряжении и продавать только готовые квартиры, либо он должен пойти в банк и занять деньги там. Оба варианта ведут к удорожанию квадратного метра. Вот уже полгода действует механизм страхования — и он не работает, потому что дольщик просто отдает за каждый квадратный метр плюс 2 % страховой компании. Плюс к этому у нас выросли цены на бетон и арматуру: все же ориентируются на внешний рынок, оглядываются туда. И мы не можем строить дешевле, потому что при нашей сейсмичности мы должны брать более 140 кг арматуры там, где в Москве берут 35–50. Но у них квадрат стоит более 160 тыс. рублей, а у нас всего 50. С нового года введут еще один компенсационный фонд, цена вырастет еще на 1 %. «Так давайте отменим страхование», — говорят застройщики. «Нет, — говорит правительство, — потому что мы не знаем, как будет работать фонд». Весь мир живет на долевом строительстве — а мы не можем, потому что проще все запретить, зарегулировать, но не дать строительной отрасли работать. С точки зрения информирования 214-й закон очень хороший, а с точки зрения регулирования — это закон, который пойдет на пользу только банкам.
Дмитрий Ружников согласился с этой точкой зрения: если закон вводит некую новую форму регулирования — устаревшие формы нужно убрать. Сегодня строительной компании нужно пройти настоящие круги ада: государственная экспертиза проекта, экологическая экспертиза, строительный надзор, муниципальный контроль, страховой взнос, компенсационный фонд, вступить в саморегулируемую организацию строителей — и всем надо платить! Екатерина Прядко согласилась с этой оценкой: если хочется строить хорошо, то это будет очень дорого. Два последних объекта компания ввела с минимальной прибылью — и это при том, что в очередной кризис «Гранд Строй» вошел без кредитов. По мнению Юрия Шкуропата, на итоговую стоимость квадратного метра влияет отсутствие свободных участков под массовую застройку и упорное нежелание городских властей (на протяжении уже многих лет) проводить полную инвентаризацию земельных участков.
В итоге обсуждения все участники согласились в том, что строительная отрасль находится на стадии спада. Население не может приобретать жилье по предложенным ценам — спрос сокращается. В течение 2017 года отрасль будет работать по тем проектам, которые были подготовлены в 2016 году, и средств пока хватит, но вот 2018 год для Иркутской области уже под вопросом. Андрей Макаров заверил, что правительство сделает все возможное для сохранения объемов ввода, однако его собеседники полагают, что наступают времена еще более сложные, чем сегодня. Если это вообще возможно.
Начните обсуждение первым!