Депутат Александр Хинштейн рассказал - когда и в каком виде примут второй блок поправок в 214-ФЗ

Как мы уже сообщали, на днях Комитет Госдумы РФ по финансовому рынку одобрил законопроект о втором блоке поправок в 214-ФЗ о долевом строительстве (первый блок принят минувшей осенью) и будет рекомендовать депутатам принять его в первом чтении. Таким образом, многомесячная эпопея с поправками в 214-ФЗ выходит на финишную прямую.

На упомянутом заседании Комитета по финансовому рынку присутствовал и депутат Александр ХИНШТЕЙН. Мы попросили Александра Евсеевича рассказать о том, какие изменения еще могут быть внесены в законопроект и когда ожидать его окончательного принятия нижней палатой.    

— Какова Ваша оценка этого законопроекта в целом?

— На мой взгляд, никаких революционных новаций он в себе не несет. Тем не менее значительная часть нововведений, которые закон предлагает, полезны, и я их приветствую. Это касается и установления дополнительных требований для проверок, и обязательного ведения единого электронного реестра всех объектов долевого строительства (то, о чем мы давно говорили), и ряда других пунктов.

— А есть ли в представленном документе моменты, которые лично у Вас вызывают сомнения и несогласие?

— Да, есть. Таких моментов три, и при обсуждении их на профильном комитете коллеги согласились со мной в этой части.

Первый момент — это ограничение для застройщиков, привлекающих средства граждан. Идеологически я согласен с тем, что застройщик, берущий у людей деньги, должен что-то иметь, так сказать, в загашнике. И это неправильно, когда фирмочка-«живопырка» с уставным капиталом в 10 тыс. рублей привлекает миллиард. Здесь вопрос в соразмерности требований и их адекватности.

Законопроект подразумевает альтернативу. Или застройщик должен иметь 5% собственных средств от объема предполагаемого им строительства, рассчитываемого по ценам Росстата. Эту норму я поддерживаю. А вот с другой предлагаемой нормой — о том, что если это группа компаний, то у нее должно быть не менее 1 млрд руб. собственных средств, я не могу согласиться.

Штука в том, что ни один застройщик такого объема собственных средств не покажет, поскольку формально таких денег нет ни у кого. Поэтому данная норма, считаю, приведет к монополизации рынка и истощению региональных небольших компаний, которые строят один — максимум два дома. Поэтому поддержать этот тезис нельзя.

Второй момент, вызывающий мое несогласие, — это расширение перечня целей, на которые могут направляться средства граждан. Сегодня этот перечень узаконен и носит исчерпывающий характер. Застройщик не может направить деньги дольщиков никуда, кроме как на строительство объекта или необходимой инфраструктуры, входящей в само понятие объекта (например, котельной или тепловой подстанции).

Законопроект же предлагает расширить этот круг и дать право застройщику направлять эти средства также на строительство социально-культурно-бытовых объектов: школ, поликлиник, детских садов и пр. При условии, что эти объекты после их строительства будут переданы в собственность муниципалитета.

Я не согласен с таким подходом, поскольку не понимаю, почему дольщик должен за свой счет финансировать полномочия государства. Это приведет в том числе к увеличению стоимости квадратного метра, ибо данные дополнительные затраты застройщика будут возложены, разумеется, на дольщика.

Кроме того, это даст возможность региональным местным властям дополнительно требовать от застройщика строительство таких объектов. Сегодня по умолчанию это так происходит, причем вне рамок правового поля. И застройщик формально вполне может отказаться. А завтра отказаться от этого будет сложно, потому что законом такое право ему будет предусмотрено.

Мы понимаем всю непростую ситуацию, связанную с бюджетом, с тем, что сегодня не хватает средств на выполнение социальных обязательств. Но граждане и без того платят налоги, и оплачивать им из своего кармана еще и строительство школ и детских садов… Я не очень понимаю, как это может быть. О каком-либо партнерстве (как это пытается подать государство) здесь речи идти тоже не может, потому что, повторяю, речь идет о социально-культурно-бытовых объектах.

С трудом могу себе представить ситуацию, при которой граждане будут инвестировать в школы или поликлиники, а потом каким-то образом возвращать свои затраты. Тем более что закон предусматривает такое право только при условии, что муниципалитет заберет объекты в собственность. Но если эта поликлиника в собственности у муниципалитета, то о каком возврате инвестиций может идти разговор?

— Но застройщики предлагают ввести такую норму в том числе и потому, что строительство инфраструктуры и объектов соцкультбыта формально является нецелевым использованием средств, за что предусмотрены разного рода санкции. Об этом, в частности, неоднократно говорил президент ГК «Мортон» Александр Ручьев. «По действующим сегодня нормам 214-ФЗ строительство объектов социальной инфраструктуры, дорог, инженерных сетей… считается нецелевым использованием средств дольщиков, — напоминает он и делает вывод: — То есть если формально подходить к действующему 214-ФЗ и следовать логике усиления ответственности застройщиков за нецелевое использование денежных средств, то эти статьи становятся невозможными».

Мы ведь знаем, Александр Евсеевич, что в той же Московской области без этого просто не получишь разрешения на строительство…

— На заседании комитета по финансовым рынкам я высказал опасения по поводу расширения этого самого перечня трат. И хочу сказать, что все участники из числа депутатов согласились со мной в том, что это действительно неправильно — расширять перечень целей назначения средств граждан.

А норму эту действительно лоббируют прежде всего регионы — для того, чтобы можно было заставлять застройщиков это делать уже на законных основаниях.

И наконец, третья норма, с которой я не согласен, связана с исковыми счетами. Я не против исковых счетов, но скептически отношусь к этой норме, поскольку считаю, что она будет работать только в исключительных случаях.

Дело в том, что исковые счета могут быть открыты только при наличии у застройщика кредитной линии под проект. Сегодня застройщики таких кредитных линий имеют очень мало, в основном это крупные девелоперы. Получить сегодня проектное финансирование от банка крайне тяжело, поэтому счета будут работать в исключительных случаях.

Но опасность заключается в том, что введение исковых счетов может привести к тому, что банки в целом прекратят финансировать стройки, предполагая только механизм с исковыми счетами. А он, к сожалению, повлечет за собой повышение стоимости квадратного метра.

— Это уже признают все, даже чиновники...

— Когда мы собирались в Минстрое на заседания Рабочей группы под руководством замминистра строительства Натальи Антипиной, представители банков (в частности, Сбербанка, ВТБ, Газпромбанка) озвучивали эту проблему.

И они сошлись во мнении, что при реализации схемы с исковыми счетами стоимость одного квадратного метра возрастет где-то на 40%. Поскольку банку придется держать деньги на депозите, а дальше он направляет их в виде кредита. Обслуживание кредита два с половиной года — вот вам и 40%. 

— Пару слов об уже принятом первом блоке поправок в 214-ФЗ, касающихся страхования. Застройщики говорят, что на бумаге все выглядит замечательно, в жизни никакой альтернативы счетам эскроу нет. А без создания национальной перестраховочной компании и расширения капитала страховщиков (которых, по их словам, на самом деле, не 19, а 5 реально работающих по новым условиям) все это не действует. Вы согласны с тем, что тех самых альтернативных вариантов, о которых радостно сообщает Минстрой, пока попросту нет?

— Не согласен. Альтернативные варианты есть. Просто они не столь широкодоступны. Проблемы с перестрахованием существуют, и я полностью разделяю здесь позицию застройщиков. Уже многократно говорилось о том, что необходимо ввести на рынок такого национального перестраховщика. Об этом говорит ЦБ, АИЖК и другие. Но, к сожалению, пока такой компании нет.

Что касается страховщиков, то принятые ужесточения необходимы. Они нужны для того, чтобы страхование было реальным, а не превращалось в профанацию.

— То есть, пока в стране кризис, самое время почистить рынок...

— Да, именно так.

— Хорошо. Как может измениться обсуждаемый законопроект, рекомендованный к первому чтению?

— Я думаю, что ко второму чтению мы его существенно переработаем и включим туда ряд необходимых, на наш взгляд, новаций.

— Например?

— Например, снятие ограничений по проверкам малого предпринимательства. Потому что сегодня есть мораторий на проверки индивидуальных предпринимателей, а у нас сегодня многие застройщики работают как индивидуальные предприниматели, привлекая средства граждан.

И здесь возникает вопрос: что для нас первично, приоритетно? Защита прав и интересов граждан или защита прав и интересов бизнеса? Я исхожу все-таки из прав и интересов граждан.

Или единые данные ЕГРЮЛ — Единого государственного реестра юридических лиц. Сегодня закон не обязывает Росреестр вести единый реестр договоров долевого участия. Мы же считаем, что такая норма необходима. Предварительно с Росреестром мы этот вопрос согласовали, и они такое нововведение готовы поддержать.

Отдельная тема — уже упомянутое Вами нецелевое использование средств граждан. Пока, честно говоря, трудно понять, как решать эту проблему.

— Но ведь есть поручение Правительства разработать и внести закон, устанавливающий уголовную ответственность за нецелевое использование средств дольщиков…

— Да, оно есть. Но это все очень сложно подсчитать, поскольку когда деньги приходят, они уже перестают быть «окрашенными». Но, тем не менее, мы пытаемся этот вопрос решить.

— Понятно. Когда состоится первое чтение?

— В феврале.

— А второе?

— Ну, второе будет, я думаю, не скоро. Я просил на комитете (и коллеги опять же со мной согласились), чтобы максимально отнести второе чтение, учитывая резонансность и значимость данного закона. Чтобы была возможность не на бегу, без спешки над ним поработать.

На все доработки уйдет месяца два. Но весной эта работа должна быть закончена.

— Тогда последний вопрос, Александр Евсеевич. Если все предлагаемые поправки найдут отражение в окончательном тексте 214-ФЗ, то какое влияние на рынок окажет этот законопроект?

— В идеальном варианте он приведет к тому, что с рынка будет устранена часть недобросовестных застройщиков, и это, безусловно, плюс.

— А на цены?..

— Если нам удастся отстоять все те нормы, о которых я говорил, то роста цен я не прогнозирую.

http://www.rcmm.ru