«Черные лебеди», которые добьют российскую недвижимость вместе с экономикой
В 2020 году российский рынок недвижимости попал под беспрецедентное давление: обновленное правительство ввело новые налоги, президент запустил политическую реформу. Вдобавок ко всему пандемия коронавируса как минимум на месяц разогнала всех по домам. Как все это может повлиять поведение покупателей жилья и работу застройщиков?
Режим самоизоляции
Практически во всех российских регионах местные власти ограничили передвижение граждан в населенных пунктах. С одной стороны, это не должно было оказать серьезного влияния на рынок новостроек, поскольку к настоящему моменту практически все этапы покупки новостройки сегодня переведены в режим онлайн: от ознакомления с проектной документацией до контроля за ходом строительства и брони понравившегося объекта. Даже оформить ипотечный кредит и договор долевого участия также можно удаленно с помощью электронной цифровой подписи. Правда, пока отсутствует возможность регистрации договора долевого участия.
Однако, полагают, в частности, аналитики компании «Метриум», даже при таких широких современных технических возможностях спрос на недвижимость кратно сократится. Хотя бы по причине того, что внимание потенциальных покупателей будет сконцентрировано на собственном здоровье и повседневных бытовых вопросах.
Уж если в 2008 году на фоне кризиса было заключено на 67% меньше сделок с первичным жильем, чем, в 2007 году, в 2009 году — на 80% меньше относительно того же 2007 года, то каким будет сокращение спроса на этот раз, когда даже Международный валютный фонд признал нынешний кризис самым серьезным за последние 100 лет, остается только гадать.
Обвал рубля
За один только март рубль подешевел к доллару на 20%, а к евро — на 25%. По опыту предыдущих девальваций эксперты полагают, что различные товары и услуги могут подорожать в диапазоне 10−30%. Причем этот процесс пройдет абсолютно по всем отраслям и категориям, поскольку даже локализованное в России производство зависит от импортных расходных материалов и оборудования. Например, строительная отрасль все еще зависит от поставок лифтового и другого инженерного оборудования. В итоге, считают специалисты по продаже недвижимости, себестоимость строительства возрастет. Правда, не так сильно, как в кризисы 2008 или 2014 годах.
Главная причина того, что цены не понесутся вскачь галопом, заключается в том, что для покупателей обвал рубля будет означать снижение реальных доходов. С учетом того, что эта тенденция практически беспрерывно продолжается уже шесть лет, конечно, девальвация может подорвать спрос на жилье в долгосрочной перспективе.
Обвал рубля рано или поздно приведет к росту инфляции, против которой Банк России, очевидно, начнет принимать меры в виде повышения ключевой ставки (по крайней мере, именно так он поступал в последние кризисные периоды). Да, пока монетарные власти приняли решение ее не менять, однако это может быть сделано уже в самое ближайшее время.
Если это произойдет, стоимости фондирования для банков вырастет, что повлечет за собой еще большее повышение ставок по кредитам как для населения, так и для застройщиков.
В настоящее время средневзвешенный диапазон ипотечных ставок составляет 7,9−9% годовых, однако многие банки уже понемногу их поднимают. По прогнозам аналитиков агентства «Эксперта РА», в течение 2020 года ставки могут превысить уровень и в 10% за год. В этом свете кредиты на покупку жилья рискуют стать недоступными даже для тех граждан, кому эти займы еще по плечу.
Столичным девелоперам придется как-то выкручиваться из ситуации с ростом стоимости проектного финансирования и неизбежного повышения сопутствующих издержек. Для региональных застройщиков подобный расклад, скорее всего, означает потерю и без того невеликой в последнее время прибыли и уход из отрасли.
Новые налоги
В одном из своих последних обращений к нации президент РФ предложил облагать налогом в 15% дивиденды, которые выводятся в офшорные зоны. Кроме того, также было анонсировано введение налога в 13% на доходы от вкладов в банковские депозиты.
В свете подобных новаций повышается вероятность перетока капитала с вкладов и других финансовых активов на рынок недвижимости. Особенно велика эта вероятность в Москве, где проекты застройки могут принести дольщикам доход порядка 10−20% годовых, что почти в два раза выше доходности депозитов.
Поправки в Конституцию
11 марта с.г. Госдумой и Советом Федерации были одобрены поправки в Конституцию, прямо или косвенно затрагивающие практически все сферы жизни общества. Естественно, рынок недвижимости также не останется в стороне.
Так, для федеральных чиновников (ст. 71), губернаторов (ст. 77), руководителей исполнительной власти (ст. 78), сенаторов (ст. 95), депутатов (ст. 97), председателя и заместителей председателя правительства (ст. 110), судей (ст. 119) и прокуроров (ст. 129) вводятся ограничения на обладание «гражданством иностранного государства либо вида на жительство или иного документа, подтверждающего право на постоянное проживание на территории иностранного государства». Также «запрещается открывать и иметь счета (вклады), хранить наличные денежные средства и ценности в иностранных банках».
Следовательно, у указанных лиц, занимающих управленческие должности, не остается никакого другого выхода, кроме как вкладывать часть своих средств в местную недвижимость. Хотя прямой запрет на покупку и владение зарубежной недвижимости исчез из поправок, отсутствие права на получение вида на жительство или гражданство во многом делает бессмысленной покупку жилья за границей.
Впрочем, последние два пункта, при кажущейся их перспективности для роста рынка недвижимости, глобально положения дел на нем не исправят. Потому что если они и спровоцируют рост спроса на жилье, то касаться это будет в первую очередь сегмента высокобюджетной недвижимости, которая в общей массе объектов имеет очень маленькую долю.
Таким образом, признает управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая, 2020 год станет временем мощного стресс-теста для российского рынка недвижимости. Да, последнее неспокойное десятилетие, считает она, дало игрокам богатый опыт преодоления внутренних проблем, на который можно опираться и сейчас.
«В то же время, — отметила эксперт, — далеко не все девелоперские компании переживут этот кризис. Экономическая ситуация будет способствовать череде банкротств и усилению тенденции к монополизации рынка, которая и так наблюдалось на фоне введения эскроу-счетов. Это также негативно отразится на объеме нового предложения и, как следствие, на реализуемых остатках».
В текущих условиях, резюмировала Мария Литинецкая. государственная поддержка отрасли приобретает особую важность. Россией, по ее мнению, накоплены огромные резервы (как в виде профицита бюджета, так и в золотовалютных запасах), на которые можно не один, а даже два раза модернизировать всю экономику страны. «Как заверяли нас власти все последние годы, — напомнила она, — эти средства накапливаются на черный день. Очевидно, именно сейчас наступает момент, когда деньги должны превратиться в массированные государственные инвестиции в производство, человеческий капитал и даже в прямую денежную помощь населению (создание так называемого „базового дохода“), которые позволят поддержать потребительский спрос. В период, когда старые (США и Европа) и новые (Китай) ключевые игроки испытывают трудности, такой сценарий может дать шанс России занять более достойную позицию в мировой экономике».
Если говорить о повышении цен на недвижимость, логичнее было бы повышать ценники в тех жилых комплексах, которые хорошо распродаются. В противном случае можно остаться с неликвидным объектом.
С поддержкой Государства застройщики скорее всего продолжат держать текущие цены на новостройки, даже несмотря на высокие риски. Но вот вполне вероятно, что банки станут тщательнее отбирать тех, кого они готовы кредитовать.
Как показали прошлые экономические кризисы, рынок недвижимости дольше остальных реагирует на глобальные изменения. Стоимость квадратного метра на нем не может меняться так же быстро, как обваливаются фондовые рынки и падает рубль.
паника на рынке создает отличную почву для инвестирования в недвижимость (а многие именно это и начнут делать), что повлечет за собой увеличение спроса и, как следствие, повышение цен за квадратный метр в наиболее популярных проектах застройщиков.
У недвижимости низкая ликвидность и никаким агрессивным риск-профилем и большой маржинальностью здесь не пахнет.
Прямой зависимости квадратных метров от нефти и курса рубля в недвижимости нет, но падение национальной валюты снизит покупательскую способность, что в негативном ключе скажется на застройщиках.