Банк России против форсированного роста объема ипотеки

26.03.2020

---

На сайте ЦБ опубликована Аналитическая записка «Ипотека и доступность жилья». В ней регулятор ставит под сомнение целесообразность наращивание объема ипотеки в условиях отсутствия роста реальных доходов населения.

Главные тезисы Аналитической записки «Ипотека и доступность жилья» таковы.

1. Зависимость ставки ипотеки от ключевой ставки

Банк России объясняет свою сдержанную политику по отношению к ключевой ставке. Причем это объяснение явно адресовано тем, кто считает, что через снижение ключевой ставки удастся повысить доступность ипотеки и объем ипотечных кредитов.

Цитаты:

• уровень ключевой ставки влияет на уровень процентной ставки по долгосрочным кредитам, включая ипотеку, лишь опосредованно. Соответственно, возможное снижение ключевой ставки не означает автоматического снижения ипотечных ставок в России;

• искусственное снижение ключевой ставки для стимулирования снижения процентных ставок в конкретном сегменте кредитного рынка может иметь значительные негативные среднесрочные последствия для ценовой и (или) финансовой стабильности. Более того, такое снижение ключевой ставки может привести и к росту долгосрочных ставок, если оно спровоцирует значительный рост инфляционных ожиданий.

2. Нужно ли в России повышать доступность ипотеки

Судя по материалам записки, Банк России явно сомневается в целесообразности форсировать рост ипотечного кредитования.

По мнению регулятора, форсированный рост ипотечного кредитования несет риск снижения доступности жилья.

Цитаты:

• первоначальный эффект повышения доступности ипотечного финансирования после снижения ставок в конечном счете может приводить к обратному эффекту: снижению ценовой доступности покупки жилья;

• в странах с более низкими ставками по ипотеке уровень доступности жилья, как правило, ниже, чем в России;

• вероятно, значительное снижение ставок по ипотеке вначале вызывает рост доступности финансирования покупки жилья (аннуитетные платежи значительно уменьшаются). Это приводит к росту спроса, причем как естественного (направленного на улучшение жилищных условий), так и инвестиционного. Увеличение спроса на рынке становится таким значительным, что вызывает опережающее рост доходов и инфляции повышение цен на жилье. Оно затрудняет накопление первоначального взноса на покупку жилья, что приводит к повышению кредитных рисков (растет доля ипотеки с низким первоначальным взносом) и в конечном счете к снижению доступности ипотеки. В итоге первоначальный эффект повышения доступности заемного финансирования на покупку жилья перекрывается снижением его ценовой доступности;

• расчеты показывают, что для выхода на целевые уровни национального проекта по жилью размер ипотечного рынка относительно ВВП должен вырасти более чем в 2 раза, до 15% к 2024 году. Такой значительный рост все же может спровоцировать существенное повышение уровня цен и привести к снижению доступности жилья из-за недостаточно быстрого роста доходов населения.

Банк России отмечает, что форсированный рост ипотечного кредитования несет риск макроэкономической устойчивости.

Цитаты:

• форсированный рост ипотечного кредитования может иметь негативные последствия для макроэкономической устойчивости. Как показали исследования, проведенные как по отдельным странам, так и по группам стран, более высокая долговая нагрузка частного сектора повышает вероятность возникновения кризисов;

• увеличение нового долга домохозяйств (к ВВП) на 1 п.п. в первые два года приводит к приросту ВВП на 0,1 процентного пункта. В более долгосрочной перспективе на горизонте 5–7 лет эффект становится отрицательным (-0,1 п.п. ВВП);

• избыточное накопление долга домохозяйств имеет большие негативные экономические и социальные последствия.

3. Что предлагается делать

Для повышения доступности жилья Банк России предлагает:

1) обеспечить рост доходов населения;

2) стимулировать снижение неравенства в распределении жилья среди домохозяйств;

3) снизить себестоимость строительства.

Цитаты:

• повысить доступность жилья можно и нужно за счет роста доходов населения;

• достижение целевых показателей национального проекта «Жилье и городская среда» по вводу жилья и использованию ипотечных кредитов для финансирования его покупок, которое при этом не вызовет значительного повышения долговой нагрузки населения (т.е. кредитных рисков), возможно при росте реальных доходов населения в среднем на 5% в год в 2020—2024 годах. Добиться такого устойчивого и значительного повышения уровня доходов населения можно только за счет ускорения потенциальных темпов роста экономики;

 • более эффективное перераспределение жилья от тех, у кого излишки, к тем, у кого нехватка (в том числе через ипотеку), не создавая дополнительного спроса на первичном рынке;

• снижение себестоимости строительства, которое может сдержать рост цен на жилье или даже привести к их снижению. Себестоимость можно снизить, убрав несвязанные напрямую со строительством жилья затраты застройщиков. Например, снять обязательства по строительству социальной инфраструктуры (детские сады, школы), которые вменяются застройщикам при одобрении проектов. При этом строить необходимую инфраструктуру нужно, поэтому снижение этих затрат застройщиков (и в конечном счете покупателя жилья) должно будет компенсироваться увеличением соответствующих бюджетных расходов.

А вот что по поводу предлагаемых регулятором мер думают  представители российских девелоперских компаний.

Валентин ТАРАСОВ, руководитель службы заказчика Группы компаний Гарант БКЖС:

«Снижения ключевой ставки не нужно, нужно субсидирование ставки по ипотеке по аналогии с "Сельской ипотекой". Причем это можно делать именно в рамках поддержки регионов, там, где спрос еле теплится.

В частности, для увеличения реализации жилья на территории Брянской области в объеме 200 тысяч кв. м в год (по сравнению с 2015 годом падение ввода в 2019 году почти в два раза, и это с учетом огромного ввода ранее построенного ИЖС) для субсидирования ипотеки в размере 6% годовых (на первых 5 лет, самых сложных для домохозяйств в плане выплат, особенно молодых семей) необходимо к пятому году программы субсидирования нарастающим итогом порядка 2,2 млрд руб. в год (средняя цена продажи — 45 тыс. руб./кв. м, усредненный первоначальный взнос — 20%).

Экономический и социальный эффект в разы больше потраченных средств. Снижение себестоимости строительства — это чисто рыночная тема, и ЦБ не в состоянии на это повлиять. В настоящее время региональные строительные компании итак научились строить с минимальными расходами, зачастую уже идущими в ущерб качеству жилья и городской среды.

…А "Сельская ипотека", к сожалению, превратилась в профанацию и инструмент недобросовестной конкуренции застройщиков. Подавляющее число заявок поступают на жилье в ближнем пригороде городов (в частности, в Брянске это жилые комплексы в 200 м от городской черты), где возводятся микрорайоны и жилые комплексы, социальную и транспортную нагрузку которых несут муниципалитеты городских округов. Сама суть программы — поддержка развития сельского хозяйства — оказалась полностью девальвирована».

 Надежда Калашникова, директор по развитию компании Л1:

«К сожалению, все, что инициировалось властями за последнее время с целью сделать жилье доступным, в реальности оборачивалось ростом цен на квартиры. А этот рост, в свою очередь, пытались компенсировать за счет низких ипотечных ставок. Поэтому ипотечный пузырь, извините за тавтологию, это сегодня такая же реальность, как коронавирус или низкие цены на нефть. Они существуют.

В этих обстоятельствах озабоченность Банка России понятна, в отличие от предлагаемых мер. Например, не совсем понятно, как он собирается «стимулировать снижение неравенства в распределении жилья среди домохозяйств». Мне даже формулировка эта непонятна, хотя, надо сказать, и с остальными пунктами, прекрасно сформулированными («обеспечить рост доходов населения» и «снизить себестоимость жилья»), туману не меньше.

Строители, разумеется, полностью «за», но как это будет реализовываться в грядущей ситуации с падением доходов и увеличения количества безработных? Мне кажется, что в этих условиях самым разумным шагом на пути к доступному жилью стали бы ипотечные каникулы и разумные ставки по проектному финансированию».

Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»:

«Несмотря на планомерное снижение ипотечных ставок, темпы выдачи кредитов на покупку жилья в целом замедлились. Так, по итогам прошлого года было выдано на 13% меньше кредитов, чем в 2018 году (в денежном эквиваленте меньше на 5%). Цифры свидетельствуют о том, что комфортный размер ипотечной ставки не является единственным необходимым условием для того, чтобы люди приобретали жильё в ипотеку. Более важное значение для покупателей имеет ежемесячный ипотечный платеж, который зависит в первую очередь от стоимости жилья.

В сложившейся ситуации, когда себестоимость строительства продолжает расти (за счет инфляции, скачков курса валют, перехода на эскроу-счета), говорить о снижении рыночных цен не приходится. Маловероятным кажется и повышение уровня благосостояния населения. Напротив, в связи с распространением коронавируса (которое уже привело к закрытию части предприятий и сокращению рабочих мест), а также высокими инфляционными ожиданиями из-за падения цен на нефть и ослабления национальной валюты реальные доходы населения продолжат снижаться.

В сложившихся условиях единственной эффективной мерой может стать поддержка государства, в частности субсидирование ставок по проектному финансированию. При этом помощь застройщикам и населению не должна исключать дальнейшее снижение ставок по ипотеке. Заемщики традиционно демонстрируют высокую психологическую чувствительность к изменениям ставок и даже незначительное снижение на 0,5 п.п. может подтолкнуть некоторых клиентов оформить кредит».

Павел Юрочкин, исполнительный директор АО «Сибстройсервис»:

Сохранение ключевой ставки на уровне 6,00% ЦБ РФ — это однозначно правильный шаг. Ситуация на мировом финансовом рынке и «коронакризис» не дают возможностей для долгосрочного планирования, и решение ЦБ РФ считаю наиболее правильным в текущих реалиях.

Одним из ключевых шагов для обеспечения роста ипотечного кредитования и сохранения темпов жилищного строительства вижу снижение себестоимости строительства. В этом вопросе важна поддержка Правительства РФ и банковского сектора.

Предлагаю при предъявлении требований к застройщикам использовать маркетинговый подход, который позволит сегментировать рынок по типу жилья. В текущих реалиях застройщикам выгоднее строить жилье класса комфорт, хотя спрос на эконом-сегмент достаточно высок. Население не готово покупать дорогие квартиры с большим, подчас избыточным, количеством квадратных метров.

На сегодня у застройщиков нет полноценного доступа к дешевым деньгам. Важно ускорить и упростить согласовательные процедуры для получения проектного финансирования по эскроу-счетам. А также пересмотреть условия не только для кредитов в рамках проектного финансирования, но и по иным действующим кредитам застройщика. Это даст мощный толчок развития строительной отрасли».

Вячеслав Приймак, руководитель направления по развитию ипотечных программ ГК ИНГРАД:

«Говоря о том, какие еще способы повышения доступности жилья можно предложить Правительству РФ, следует подчеркнуть, что эта поддержка необходима в большей степени непосредственно нашим покупателям: новые льготные программы финансирования для покупки жилья и т.д. В связи с этим требуется снижение ключевой ставки либо запуск программ субсидирования ставки по ипотеке и по кредитам застройщиков.

В числе основных мер поддержки застройщиков можно назвать разрешение поэтапно раскрывать эскроу счета, возможное уменьшение налоговой нагрузки, а также удешевление доступа к инфраструктуре».

https://erzrf.ru

Комментарии