Анализ данных группы ЛСР, второго по величине застройщика России, показывает падение рынка жилья

15.11.2021

---

Достаточно ли вам показателей второго по величине застройщика России – питерской группы ЛСР?

Цифры, которые опубликовал этот застройщик красноречивее всяких слов.

Теперь по сути.

Что такое ЛСР?

В рейтинге застройщиков России компания занимает второе место после ПИК.

4,6% всего рынка новостроек России! Махина.

Почему важен именно ЛСР?

Потому что это компания – ПАО (публичное акционерное общество), такое же как, например, Сбербанк. Её акции свободно обращаются на рынке, и, поэтому, по стандартам публичной компании, она обязана публиковать в свободном доступе показатели своей деятельности.

Что она и делает, опубликовав несколько дней назад операционные результаты за 9 месяцев.

Что мы видим?

Во-первых, мы наглядно наблюдаем тот самый спад, о котором все говорят, но который так упорно не хотят признавать ни застройщики, ни риэлторы.

590 тыс. сделок по итогам 9 месяцев 2020 года, и 437 тыс. сделок по итогам 9 месяцев этого года. Падение на 25%.

Обратите внимание, что падение в этом году произошло по сравнению с годом, где часть весенних месяцев продаж просто не было, и стройки стояли из-за локдауна.

Потом, разумеется, был сумасшедший рост, связанный с льготной ипотекой, ну так он был и в этом году тоже, аж до 1 июля. И, причём, не менее сумасшедший, особенно в июне, в преддверии отмены льгот.

И тем не менее, в этот спокойный год за 9 месяцев было продано на целых 25% квартир меньше, чем в частично «мёртвом» прошлом году.

Квартир было продано меньше, а выручка выросла. С 66 млрд. до 67 млрд. рублей, то есть на 1,5%.

Это-то понятно. Выросли цены. Поэтому, несмотря на падение продаж денег стало больше.

А дальше начинается самое любопытное.

ЛСР даёт прогноз на весь 2021 год.

Надеюсь, ни у кого нет сомнений в том, что специалисты ЛСР знают «кухню» своего бизнеса, его подноготную.

На что же рассчитывают они, зная ситуацию изнутри?

Вот на это:

Общее падение продаж по итогам года - 26% (608 тыс. сделок в 2021 году против 826 тыс. сделок в 2020 году).

И падение итоговой выручки на 4% (91 млрд. руб. в 2021 году против 95 млрд.руб. в 2020 году).

В итоге – этот год окажется хуже, чем прошлый - год локдауна.

Ну а теперь, давайте вместе понаблюдаем за удивительной метаморфозой, которая произойдёт, если вдуматься в предложенные ЛСР цифры.

По итогам 9 месяцев продажи упали на 25%, а выручка выросла на 1,5%.

По итогам 12 месяцев, падение продаж (по прогнозам) составит 26%, то есть, практически, то же значение.

Что должно произойти с выручкой в этом случае?

Правильно. Даже если цены на жильё остановятся и не будут расти в 4 квартале, то итоговый рост выручки должен составить те же самые + 1,5% (плюс – минус). А здесь падение выручки по итогам года на - 4%!

Вы понимаете, при каких обстоятельствах это может случится?

Это может случится только в единственном случае, если цены в 4-м квартале снизятся. Только так, без вариантов.

Точка!

В своих прогнозах на итоги 2021 года, в ЛСР исходят из того, что в 4-м квартале будет небольшое падение продаж, и гораздо большее падение цен на продаваемое жильё.

Ну и последнее, на закуску.

Любимая моя тема.

Я раз за разом подчёркиваю, что снижение цен будут происходить из-за затоваривания рынка. Застройщики будут строить всё больше и больше, излишки будут нарастать, никто их раскупать не будет, и застройщики вынуждены будут снизить цены.

Как вы понимаете, временной отрезок в год – вполне показательный. Можно оперировать термином «тенденция».

Что нам демонстрирует ЛСР.

Он наращивает объёмы строительства.

В 2021 году будет начато строительство 944 тыс м2 жилья против 787 тыс. в 2020 году. Рост – 20%.

У застройщика нарастают излишки.

Начнёт строить – 944 тыс. м2, а выведет с рынка (сдаст в эксплуатацию) – 789 тыс. м2.

То есть, возникнет дополнительный навес в 17% жилья.

Но это, так сказать, формальный навес: начал строить – закончил строить.

А если же посмотреть по линии: начнёт строить – продаст, то здесь ситуация просто аховая.

Итак – начнёт строить: 944 тыс.м2

А планирует продать по итогам года: 608 тыс.м2

Излишек – 36%.

Вот это проблема, так проблема. Главная проблема сегодняшнего дня у застройщиков.

Ну и куда девать эти построенные, но не проданные метры, если застройщик прогнозирует падение продаж.

Чтобы построить эти никому не нужные метры, нужны деньги. Я не беру в расчёт кредиты – их нужно отдавать.

Конечные деньги, собственно, на какие и ведётся строительство и осуществляется деятельность любого застройщика – это, в итоге, деньги покупателей жилья. Их то отдавать не нужно.

А тут, 36% метров никому не нужной площади, которые нужно построить на какие-то заёмные деньги, которые нужно затем вернуть, без гарантий, что этот возврат будет компенсирован каким-то образом. Ну, то есть, отдать из своих, а не из денег конечных покупателей, и не получить ничего взамен.

С учётом прогнозируемого ЛСР снижения цен, вы думаете у застройщика останется сопоставимая норма рентабельности в 2022 году, чтобы он мог выдернуть из своих и «заткнуть» эту дыру?

Сомневаюсь!

Вот такая картинка у второго застройщика России.

Так какие вам ещё нужны доказательства, что рынок жилья уже начал падение, и в следующем году оно только продолжится. Наглядней, чем это сделал ЛСР, не покажешь.

Блог Вячеслава Романова"ЖКфобия"

Комментарии