По оценкам Realiste, спрос на недвижимость в 2022 году составит примерно 50% от 2021 или даже меньше. Единственный вариант, при котором он будет выше - разгон инфляции до 30-40% в год. В этом случае люди попытаются спасти капиталы, вкладывая их в недвижимость, которая многим кажется надежным активом. В иных случаях население будет ждать, потому что сейчас многим покупать невыгодно. Кроме того, банки ужесточили требования к заемщикам, и многие просто не могут взять кредит.

Застройщики и девелоперы, которые не успеют сориентироваться и подготовиться к новым показателям спроса, уже к концу года уйдут с рынка. Поэтому нужно быть готовыми, что часть застройщиков обанкротится, а их проекты будут переданы банкам и государству, говорит Гальцев.

Вернуть доверие граждан к новостройкам и оживить вторичный рынок можно, если совпадут два фактора: должно резко, на 40%, сократиться строительство (и это уже началось, отмечает эксперт) и произойти корректировка цен как на первичное, так и на вторичное жилье. Для улучшения ситуации цены на недвижимость должны снизиться примерно на четверть. "Уже в июне-июле мы увидим скидки до 25%. Летом рынок уйдет в коррекцию с вероятностью 99%, и эта коррекция будет сильной и быстрой. А уже после того, как коррекция случится, можно будет начинать новый цикл и разгонять его льготной ипотекой", - говорит Гальцев.

Наибольшего снижения цен можно ожидать в городах, где жилье за последнее время подорожало сильнее всего – это, например, Москва, Санкт-Петербург, Казань, Ростов-на-Дону, Сочи, Томск, говорит вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству Владимир Кузнецов. Уровень падения может колебаться от 13 до 23%. Рынок ожидает стагнация, подобная периоду 2015-2017 годов - покупатели будут терпеливо ждать снижения ставок, а цены будут очень медленно и постепенно снижаться.

Застройщикам, скорее всего, придется пойти на уступки и отказаться от сверхприбылей. Некоторые из них рассматривают в качестве выхода банкротство, чтобы не снижать цену, но при корректировке цен на 15-20% девелопер еще и сможет получить прибыль, отмечает Кузнецов.

Спрос на жилье в новых домах снизится, но застройщики будут вести себя по-разному, считает аналитик рынка недвижимости, руководитель агентства "Дивергент-Центр" Вероника Буняева. Некоторые будут снижать цены, бить акциями и скидками, субсидировать процентные ставки и давать рассрочку. Но не всем застройщикам надо срочно в большом объеме продавать объекты, и из-за этого будет повышение цен, так называемый, заградительный барьер. Это повлечет разрыв в ценах между новостройками и вторичкой и спровоцирует спрос на старый фонд.

Летом завершится срок депозитов, открытых под высокие проценты в марте, многие займутся сделками с недвижимостью и будут использовать эти средства как первоначальный взнос, а также продавать имеющиеся квартиры (в среднем 85% покупателей сначала продают прежнее жилье). Так что в начале лета увеличится объем вторички в продаже, покупатели смогут придирчиво выбирать, а цена на вторичку к середине лета снизится и далее будет падать.

Поскольку квартиры в новых домах будут теперь не по карману, пойдет спрос на дома, участки под застройку, с использованием сельской ипотеки, ипотеки на строительство. К середине лета повысятся цены и спрос на дома сегмента "эконом плюс". "Так что выгодно будет продавать старый фонд до середины лета и либо строить дом, либо покупать готовый", - считает Буняева.

Средний класс лихорадит больше всего - кто-то развивает бизнес, кто-то теряет, и в этой связи он начнет массово продавать дорогую недвижимость, стараться выдернуть деньги на поддержку и развитие бизнеса или просто избавиться от лишней собственности, где масса ненужной площади, в первую очередь - от домов. Но спрос на дорогие дома будет вялым, к осени многие либо уйдут с рынка, либо снизят стоимость.

На вторичном рынке цены могут незначительно снизиться, до 10% в зависимости от локации, считает ведущий эксперт BuyBuyHouse Марина Лашкевич. Это связано с сезонностью продаж и гибкостью сделок. На вторичном рынке, в первую очередь, важна роль договоренностей продавца и покупателя, а не внешняя конъюнктура цен. С новостройками ситуация другая: тут важна совокупность факторов - стоимости ресурсов, наличия льготных условий проектного финансирования и возможности коллабораций банков и девелоперов. Поэтому скидки могут достигать и самых удивительных размеров, важно – кто это финансирует и на какой период. "Например, вам могут предоставить за счет банка ипотеку под 0,1%, но это будет только на первые 2 года. И такая информация будет написана мелким шрифтом", - отмечает Лашкевич.

Представители же девелоперов уверяют, что снижения цен ожидать не стоит. Стоимость не слишком привлекательных проектов может снизится максимум на 5-7%, говорит коммерческий директор Dars development Софронов Дмитрий. Если скидка в региональных проектах составляет более 10%, стоит задуматься, насколько благоприятно положение застройщика, советует он - средняя маржинальность проекта составляет от 5 до 15%.

Большой дисконт должен насторожить покупателя - вероятно, продажи в этом проекте идут медленно и застройщик испытывает финансовые трудности, которые могут повлиять на темпы и качество строительства, говорит коммерческий директор компании Glincom Кристина Дудко. Улучшение условий льготной ипотеки на новостройки должно повлиять на увеличение спроса, поэтому предпосылок к снижению цен нет, считает она.