Мы продолжаем публиковать мнения экспертов относительно поправок в законодательство о долевом строительстве, внесенных Госдумой. Наш сегодняшний собеседник — руководитель аппарата Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА), директор Института развития строительной отрасли, зампредседателя Комитета по предпринимательству в сфере строительства ТПП РФ Кирилл ХОЛОПИК.

— Кирилл Вадимович, каково значение этих поправок для жилищной отрасли и рынка жилья в целом?

— Это очень крупная реформа, каких еще не было в законодательстве о долевом строительстве. Я бы сказал, что эти новации сопоставимы с теми, которые были приняты в 2004 году, когда появился Федеральный закон о долевом строительстве жилья. Сейчас в большинство статей 214-ФЗ внесены поправки, многие из которых существенно его меняют. Фактически в этот закон внедрен наработанный за десятилетие практический опыт.

— За минувший год мы неоднократно обсуждали готовящиеся поправки. В том числе и лично с Вами как с членом рабочей группы, созданной при Минстрое для подготовки предложений по изменению законодательства в сфере долевого строительства. Поначалу, помнится, у сообщества девелоперов было много претензий. А сейчас вас все устраивает? Все ли ваши замечания и предложения были в итоге учтены? Или осталась какая-то «недосказанность»?

— Очень важно, что работа над поправками в 214-ФЗ изначально проходила в тесном в контакте с застройщиками. В рабочую группу вошел целый ряд представителей сообщества застройщиков жилья. Мы систематизировали более 200 поправок, выдвинутых девелоперами. В итоге из двух сотен отобрали 50, на принятии которых очень серьезно настаивали на заседаниях группы. И могу сказать, что большинство из них в той или иной редакции были учтены в принятом Госдумой законопроекте.

В целом этот документ направлен не только на ужесточение требований к застройщикам, но и снимает множество проблем, которые были выявлены в рамках 10-летней практики использования закона и создавали проблемы не только для граждан, но и для застройщиков.

Например, в законопроекте присутствует целый комплекс норм, связанных с возникшей в последние годы проблемой так называемого потребительского терроризма, то есть, по сути, со злоупотреблением правами потребителя.

Эта проблема вытекает из практики последних лет, в соответствии с которой суды стали применять закон «О защите прав потребителей», фактически игнорируя те ограничения, которые установлены 214-ФЗ. Например, право граждан на одностороннее расторжение договора без каких-либо оснований, основываясь лишь на 32-й статье «Закона о защите прав потребителей».

— Как это выглядело на практике?

— Допустим, потребитель находит более дешевый вариант, хотя его деньги уже вложены, а дом построен. Он приходит к застройщику и говорит: «Верните мне деньги: я передумал покупать здесь квартиру». Вот такая практика в последние годы особенно распространилась в связи с падением цен на рынке жилья. Сейчас закон ограничил эту возможность.

Второй момент связан с правом граждан требовать пеню за каждый день просрочки в счет устранения недостатков. Мы согласны, что пеня должна быть. Но она должна рассчитываться не от стоимости квартиры, а от стоимости работ по устранению недостатков.

В последнее время суды признали квартиры товаром, поэтому какая-нибудь неработающая дверная ручка признается недостатком всего товара в целом, что выливается в неприемлемо высокие штрафные санкции. Конечно, это неправильно. И сейчас эти момент более четко прописан в законопроекте. Это абсолютно логичная  норма.

Кроме того, законом вводится досудебный порядок урегулирования споров по качеству. Это очень важно, поскольку именно злоупотребление потребителями самим понятием «товар» часто приводит к тому, что застройщик не информируется о том, что в квартире есть отдельные недостатки и недоделки. А значит, ему не предоставляется возможность их исправить — вместо этого с него сразу начинают через суд требовать гигантскую пеню.

Есть там и целый ряд других нюансов. Каждый по отдельности они, может быть, и мелкие, но в сумме это десятки поправок, которые внесены в закон и улучшают все эти отношения.

— Да, народ у нас любит сказать: «Ничего, пусть застройщик заплатит»...

— А давайте подумаем, откуда застройщик возьмет деньги, чтобы заплатить? Он возьмет их у других дольщиков, понимаете? Ведь на самом деле та несправедливость, которая в итоге устраняется, просто приводила к тому, что одни дольщики платили за других — тех, которые умело пользовались недостатками законодательства.

Но это все, скажем так, второстепенные поправки в закон. А основной их блок связан с выполнением поручения Правительства о повышении информационной открытости застройщиков и с созданием механизмов контроля, связанных с требованиями финансовой устойчивости, в том числе в плане уставного капитала.

— Давайте начнем с информационной открытости. Что здесь нового?

— Пунктов очень много, их можно долго перечислять. А основных разделов два. Первый — организация застройщиком своего сайта и требования к нему: то есть что там должно присутствовать и в каком виде.

Второй раздел — содержание проектной декларации, которая подлежит обязательному размещению на сайте. Можно даже сказать, что принята практически новая редакция проектной декларации. Речь идет как о расширении объема информации, так и об исправлении неточностей предыдущих формулировок, которые позволяли их двояко толковать.

Сейчас все очень подробно расписано. Например, какие конкретно характеристики объектов, квартир должны быть опубликованы и в каком виде. Должен быть представлен график строительства. Расписывается имущество: ведь участник долевого строительства приобретает права на общее имущество. Раньше было непонятно, на какое именно. А сейчас на этот вопрос должен содержаться четкий ответ в проектной декларации.

Можно долго перечислять все новации этого раздела, но скажу в целом: нынешняя глобальная реформа существенно повышает прозрачность всего бизнеса. И это положительный момент не только для участников долевого строительства, но и для банков и  страховых компаний.

Когда застройщик непрозрачен, сложно принять решение о выдаче кредита или о заключении страхового договора в силу того, что не очень понятно, с кем ты имеешь дело. Прозрачных же застройщиков банки станут охотнее кредитовать, а страховщики — страховать, поскольку с такими клиентами легче определять тариф и степень риска сотрудничества.

— Кирилл Вадимович, теперь давайте поговорим о требованиях к финансовой устойчивости застройщика.

— Первое требование, которое проверяется на старте, — это требование к уставному капиталу. Застройщик либо сам должен соответствовать той шкале требований к уставному капиталу, которая устанавливается законом (в зависимости от объемов текущего жилищного проекта), либо у него должен быть поручитель, причем только из числа учредителей. Хоть один процент, но он должен иметь в уставном капитале застройщика.

Эта норма специально была введена для того, чтобы исключить появление уже завтра объявлений типа «Выступаем поручителем у застройщика. Недорого».

— А если это группа компаний?

— Вот как раз учредитель, который обладает необходимым уставным капиталом, и должен выступить здесь поручителем за своего застройщика. Это цивилизованная норма, и многие застройщики ее уже давно выполняют.

Например, я недавно анализировал работу одного крупного застройщика из Башкортостана. Его уставной капитал составляет 5 млрд руб. Для таких, а их на рынке довольно много, введение этой нормы не потребует какой-то серьезной реформы внутри компании.

Но мы знаем, что есть группы компаний, где все застройщики имеют уставные капиталы по 10 тыс. руб. Соответственно, здесь либо каждая компания группы должна будет повысить уставной капитал, либо головная компания ГК должна выступить поручителем и показать, что у нее есть этот уставной капитал. Эта норма направлена на противодействие появлению на рынке компаний, вообще не обладающих каким-либо имуществом и средствами.

— Кирилл Вадимович, согласно поручению Президента по итогам Госсовета, до 1 декабря 2016 года предстоит создать государственный компенсационный фонд долевого строительства. За счет чего застройщики будут делать отчисления в этот фонд — за счет своих страховых взносов или в каком-то отдельном порядке?

— Поскольку этот механизм предложен не так давно, он пока никак не отработан. В законопроекте прописан сам факт существования такого фонда и право Правительства установить размер этих отчислений в объеме не более 1%. При этом в новом законопроекте нигде не написано, что отменяется система страхования.

В этой связи мы ожидаем, что в осеннюю сессию Госдумы будет подготовлен новый законопроект, который детально распишет деятельность фонда и вопросы, связанные со страхованием.

Беседу вел Андрей ЧЕРНАКОВ

http://www.rcmm.ru/