Долевое строительство: почему застройщики не хотят, чтобы их контролировали банки
На днях в Москве под председательством президента Национального объединения застройщиков жилья, главы корпорации «Баркли» Леонида Казинца прошло открытое заседание рабочей группы НОЗА, на котором обсуждался вопрос о внесении изменений в законодательство о долевом строительстве.
По словам руководителя крупнейшего объединения российских девелоперов, о полном отказе от долевого строительства в настоящее время речь не идет, такого вопроса в повестке дня нет.
— Сейчас нам важно выработать консолидированную позицию добросовестных застройщиков по тому, как мы можем в сложившейся экономической ситуации и с учетом прозвучавших инициатив властей по изменению законодательства о долевом строительстве не допустить ухудшения положения застройщиков, не снижая темпов строительства жилья, и в то же время дать полное понимание защищенности покупателям квартир, которые вкладывают свои средства в строительство, — отметил Леонид Александрович.
В заседании приняли участие представители крупнейших компаний-застройщиков, работающих в московском регионе, а также ГК Единство (Рязань). Посредством видеоконференцсвязи к обсуждению присоединились представители компаний-застройщиков из Санкт-Петербурга, Брянска, Владимира, Екатеринбурга, Кемерово, Владивостока, Челябинска, Омска, Тольятти, Новосибирска, Ульяновска, Воронежа, Орла, Казани, Уфы, Перми и Кирова.
Девелоперы единогласно высказались за сохранение №214-ФЗ и отметили, что с учетом нынешних экономических реалий изменение порядка привлечения застройщиком средств физических лиц по договорам об участии в долевом строительстве не только в полной мере не решит вопросы уже существующих обманутых дольщиков (ОД), но и может значительно повлиять на финансовое состояние добросовестных застройщиков.
По мнению участников совещания, нужно повысить ответственность застройщиков за нецелевое использование денежных средств дольщиков и привлечение денежных средств в обход №214-ФЗ. Кроме того, застройщики убеждены в том, что следует исключить из №214-ФЗ возможность привлечения денежных средств граждан путем создания ЖСК и выпуска жилищных сертификатов.
Эти меры, убеждены девелоперы, позволят не допустить появления новых ОД, отчистить рынок от недобросовестных застройщиков, повысить ответственность. А граждане, в свою очередь, будут уверены в том, что их деньги направят исключительно на строительство того объекта, в который они вкладывают свои средства, и что этот объект будет обязательно достроен.
По итогам конференции сформирована консолидированная позиция Национального объединения застройщиков, которая будет представлена для обсуждения на очередном заседании Межведомственной рабочей группы под руководством замминистра строительства Натальи Антипиной, которое состоится 4 сентября.
Редакция журнала «Строительство.RU» поговорила с некоторыми участниками этой конференции.
Андрей Кирсанов, заместитель генерального директора MR Group:
— Сегодня под обманутыми дольщиками понимают не только тех, кого обманули, вступив с ними в отношения в рамках №214-ФЗ, но «прицепом» включают в это определение всех, кто заплатил кому бы то ни было за якобы квартиру. В рамках закона есть три варианта: договор долевого участия, ЖСК и жилищный сертификат. Здесь тоже надо разобраться, поскольку это разные формы, у них разные последствия и ответственность.
Среди тех, кто приобретает квартиру по зарегистрированным ДДУ, обманутых дольщиков минимальное количество. А основная масса ОД — это лица, действующие либо вне №214-ФЗ, либо в рамках этого закона, но не по ДДУ, а по иным формам — тем же ЖСК и сертификатам, где нет ни надлежащей ответственности, ни регистрации договора, ни обязательной публикации проектной декларации, ни многого другого.
ДДУ доказал свое право на существование как форма, наиболее защищающая права граждан: она урегулирована законом, предусматривает ответственность, и по ней меньше всего обманутых граждан. А вот две другие формы, напротив, показывают (и СУ-155 — здесь самый яркий пример), что ЖСК и жилищные сертификаты — это, мягко говоря, не самые удачные схемы. Поэтому предлагается оставить в рамках №214-ФЗ только долевое участие в строительстве путем заключения ДДУ, который подлежит регистрации.
Кроме того, сейчас много шумят по поводу нецелевого использования денежных средств дольщиков. Но напомню, что в законодательстве ответственности за это не предусмотрено. Я предлагаю устранить этот пробел путем введения штрафа в двойном размере от суммы использования. Такой же штраф предлагается установить за привлечение средств в обход закона.
Наконец, последнее мое предложение связано с усилением контроля за незаконным строительством. Все мы знаем случаи, когда на дачных участках «вдруг» появляются 17-этажные дома. Ведь это не за ночь происходит. И давно уже пора снять с наших чиновников «зеленые очки».
Итак, мои предложения:
— Исключить из №214-ФЗ возможность привлечения денежных средств путем создания ЖСК и выпуска жилищных сертификатов. По ЖСК и жилищным сертификатам — сохранить регулирование вне рамок №214-ФЗ.
— Ввести административную ответственность застройщиков за нецелевое использование денежных средств дольщиков: административный штраф в двойном размере от суммы нецелевого использования.
— Увеличить ответственность застройщиков за привлечение денежных средств в обход №214-ФЗ: административный штраф в двойном размере от привлеченной суммы.
— Ввести ежемесячную прозрачную отчетность целевого использования средств дольщиков.
— Усилить контроль со стороны органов местного самоуправления за незаконным строительством.
Евгений Коковин, генеральный директор ГК «Единство» (Рязань):
— Мы считаем нецелесообразным трогать, и уж тем более в дальнейшем отменять, 214-й ФЗ. Этот документ действует уже более 10 лет. Он себя вполне оправдал, в него были внесены необходимые изменения, и на сегодняшний день там вполне достаточно инструментов, чтобы предотвратить появление ОД и контролировать застройщиков в плане надлежащего исполнения ими своих обязательств перед дольщиками.
А вот то, что сейчас предлагается, — изменить порядок приема денежных средств от инвесторов и участников долевого строительства — чревато весьма негативными последствиями. В результате рынок строительства жилья обрушится, объем резко сократятся, цены вырастут.
Предложение задействовать банки в качестве посредников между участниками строительства и застройщиками может стать дополнительным административным барьером, с коими сейчас активно борется и государство, и мы. На обсуждении этого вопроса прозвучала такая цифра: чтобы обеспечить всех застройщиков необходимым проектным кредитованием для достройки объектов, потребуется порядка 2 трлн руб.
К тому же далеко не все банки готовы будут выполнять эту работу в силу отсутствия у них необходимых квалификаций, да и просто желания. Так что риски здесь очень большие.
Хочу сказать, что такую позицию разделяют и региональные власти нашей Рязанской области, включая профильное министерство.
Игорь Белокобыльский, генеральный директор ГК «Стрижи» (Новосибирск):
— Предложение перенести вопросы контроля застройщиков на плечи банковских структур нас не устраивает. Во-первых, банки являются источником разного рода махинаций, афер и т.д. И у строительного сообщества нет широкой практики работы с банками. Поэтому данная идея мертва изначально.
Сам бог велел наводить порядок внутри строительного сообщества за счет повышения эффективности уже имеющихся механизмов. Но пока никто даже не пытался упорядочить работу компаний, страхующих риски, обществ взаимного страхования. Так давайте сначала попробуем здесь что-то сделать — тем более что потенциал огромный. А бросаться из стороны в сторону, считаю, нелепо.
Предложения НОЗА, под которыми мы подписываемся, — это спокойный эволюционный, а не революционный подход. Их суть — довести до ума то, что уже есть, добавив действительно необходимые инструменты.
Например, новосибирцы предложили обязательный аудит целевого использования средств дольщиков. Кроме того, на заседании рабочей группы НОЗА прозвучало предложение обязать всех застройщиков, вне зависимости от формы привлечения средств, подчиняться нормам №214-ФЗ. Считаю, это отличная, правильная инициатива.
Как видим, с нашей стороны все очень конструктивно. Законодательство существует, правовое поле есть. Нужно все это дорабатывать, оттачивать, усиливать контроль. И ни в коем случае не переносить контроль на «поляну» банков, которые и без того склонны к всякого рода аферам.
Вячеслав Трапезников, исполнительный директор НП СРО «Гильдия строителей Урала»:
— Предлагаемая профессиональному сообществу модель реформирования до неузнаваемости долевого участия, как нам представляется, принесет строительному комплексу гораздо больше вреда, чем пользы. Более эффективно защищать интересы покупателей жилья вполне можно с помощью других инструментов. Их перечень был озвучен в ходе недавней всероссийской конференции, организованной НОЗА.
Речь идет о более предметном и точном соблюдении норм действующего закона, большей отчетности и прозрачности строительной деятельности и работы застройщиков. Здесь сформулирован целый комплекс мероприятий.
В то же время заменить средства инвесторов из числа физических лиц банковскими средствами, как нам представляется (и это мнение подтверждают многие банкиры, с которыми мы это обсуждали), сегодня просто невозможно. В том числе и по объективным причинам — в силу того, что нормы резервирования, установленные ЦБ, не позволят восполнить эти выпадающие триллионы рублей.
И если реформа данной сферы все-таки будет проведена в том виде, в каком это предлагает сделать Минстрой, то результат мы получим отрицательный. В итоге многие строительные компании будут вынуждены уйти «в тень», а весь тот позитив и прогресс, достигнутый за последние годы (когда подавляющая часть строящегося жилья продается по схемам долевого участия), будет остановлен.
Получается, мы вернемся на несколько лет назад. Застройщики вновь начнут придумывать самые разнообразные механизмы для того, чтобы так или иначе привлекать средства физических лиц. И с уходом от нынешних достаточно прозрачных схем подавляющая часть рынка окажется в «серой зоне». А это, бесспорно, понизит степень защищенности граждан и в конечном счете приведет к обратному эффекту, а отнюдь не к тому, на который рассчитывали авторы реформы.
В силу этого профессиональное сообщество однозначно высказалось за то, что повышать защищенность граждан нужно, и предложило конкретные меры, обеспечивающие эту защищенность. Но вместе с тем единодушно не поддержало обсуждаемый сегодня механизм реформирования этой сферы.
Алексей АНДРЕЕВ
Начните обсуждение первым!