В чем опасность покупки квартиры в новостройке по новым правилам
С 1 июля застройщиков обязали перейти на новую финансовую модель и схему реализации новостроек. Теперь девелоперы не смогут напрямую привлекать деньги покупателей жилья, кроме как через специальные эскроу-счета.
«СП» поинтересовалась, как будет происходить сделка по новым правилам, что изменилось для покупателей, какие гарантии они получат и сможет ли новая схема исключить все возможные риски.
«СП»: — Что принципиально изменилось для покупателей жилья на первичном рынке с 1 июля?
— Если иметь в виду схему и этапы сделки, — отметил управляющий партнер компании «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский, — то появился новый участник в лице банка. Теперь клиент относит деньги не напрямую застройщику, а размещает средства на специальном банковском счете, который открывается для расчетов между покупателем квартиры и застройщиком. Если объект недвижимости приобретается в ипотеку, средства на счет зачисляет банк, выдавший кредит. Деньги замораживаются на счету до момента ввода дома в эксплуатацию. Таким образом будет обеспечена сохранность средств на время строительства, и, если произойдёт форс-мажор, покупатель сможет получить их обратно.
«СП»: — В каком случае покупатель может вернуть себе деньги с эскроу-счета?
— Клиент имеет право вернуть деньги, размещенные на эскроу-счете, в случае расторжения договора ДДУ. И на это должны быть законные основания. Например, если застройщик не исполняет свои обязательства, не укладывается в заявленные сроки или признан банкротом. Но надо иметь в виду, что за время строительства деньги могут обесцениться, и вряд ли получиться найти за эту сумму новостройку в той же локации, с такими же потребительскими характеристиками.
Неприятный момент существует и для ипотечных заемщиков — в случае расторжения ДДУ или при банкротстве застройщика банк вернет только тело кредита, проценты не возвращаются. А именно проценты составляют существенную долю выплат в первые годы обслуживания кредита.
«СП»: — А кто определяет банк? И должен ли покупатель оформлять ипотечный кредит исключительно в банке, где открыт эскроу-счет?
— Застройщик сам выбирает банк, с которым будет сотрудничать. Полный список организаций, уполномоченных работать с эскроу-счетами, находится на сайте Центробанка. При этом никакой связи между банком, финансирующим строительство, и кредитной организацией, выдавшей ипотеку, нет. Клиент вправе самостоятельно определять банк, исходя из приемлемых для него условий ипотечного кредитования. Но не исключено, что банки-партнеры застройщиков смогут предложить заёмщикам наиболее выгодные программы со сниженной процентной ставкой.
«СП»: — Что делать клиентам, уже заключившим ДДУ в проекте, продажи в котором переведены на новую схему?
— Не стоит волноваться, переход на новые правила таких клиентов не коснется. Если человек уже заключил ДДУ и перевел деньги застройщику, в этом случае эскроу-счет открывать не придется. Да и новым клиентам не потребуется ничего делать — нет необходимости собирать дополнительные документы. Единственное, что потребуется сделать — подписать трехсторонний договор между банком, покупателем и застройщиком.
«СП»: — Нередко обыватель противопоставляет эскроу-счета ДДУ. Это заблуждение?
— Договор долевого участия никто не отменял, в случае если новостройка приобретается с использованием счета эскроу, покупателю также придется заключить договор с застройщиком. Институт долевого строительства продолжает существовать, поменялась лишь схема расчетов между участниками сделки.
Бытует еще одно заблуждение — некоторые люди ошибочно полагают, что они потеряли возможность купить жильё в строящемся доме. Это не так, квартиры в новостройках продолжат продаваться на разных стадиях строительства. И объем предложения на этапе котлована не уменьшится, так как застройщик заинтересован в привлечении большего объема средств на эскроу-счета, чтобы снизить ставку при проектном финансировании.
«СП»: — Покупатель сможет вернуть свои деньги со счета эскроу, если обанкротится застройщик. А что делать, если обанкротится банк?
— По аналогии с банковскими вкладами частных лиц, эскроу-счета застрахованы. Но существуют ограничения по сумме — до 10 миллионов рублей. При средней стоимости жилья в России 3 миллиона рублей данное ограничение выглядит разумным. Однако законодатели не в полной мере учли интересы жителей Москвы и Санкт-Петербурга, где стоимость многокомнатных квартир существенно дороже. То же самое касается и покупателей элитного жилья, дорогостоящих загородных домов и таунхаусов. Но даже при всех минусах стоит признать, что такая подушка безопасности добавляет уверенности участникам долевого строительства.
«СП»: — В каких-то новостройках уже сейчас можно купить квартиру с использованием эскроу-счета?
— Надо признать, большая часть новостроек продается сейчас по старым правилам. Исключение было сделано для объектов, где уровень строительной готовности превышает 30% и 10% квартир уже продано по ДДУ. В столице без эскроу-счетов будет реализовываться 80% жилых комплексов. Но это не должно пугать, все проекты прошли тщательную проверку, и Москомстройинвест выдал положительное заключение. Темпы строительства и уровень финансовой стабильности позволяют продолжить реализацию этих объектов по старой схеме. Девелоперам не придется менять финансовую модель, и они смогут избежать резкого роста цен, что на руку покупателям.
«СП»: — Есть ли минусы у новой схемы?
— Покупатели получают дополнительные гарантии от рисков, и за это придется заплатить. Средневзвешенная ставка по проектному финансированию находится на уровне 7%. Застройщик будет обслуживать кредит по высокой ставке, пока объем средств на эскроу-счетах не достигнет суммы кредита, выданной банком. При этом размеры кредитования существенно увеличатся, так как по новым правилам от застройщика требуется лишь 15% собственных средств.
Дополнительные расходы на обслуживание кредитов девелоперы будут компенсировать за счет покупателей, увеличивая стоимость квадратного метра. Резюмирую — основной минус связан с ростом цен. По моим оценкам, при переходе на эскроу-счета новостройки могут подорожать как минимум на 10%.
Ради этого все и затевалось. Хотели бы решить проблему обманутых дольщиков - просто запретили бы продажу квартир до сдачи дома.
Теперь банки будут сдирать три шкуры и с клиентов, и с компаний..
В чем смысл для застройщика? Или ему банк не даст кредит без покупателей? Почему в США ипотека от 2,5% до 4% годовых, а в России, например, в Сбербанке 10,4%.
Зачем тогда брать ипотеку на не построенный дом? Пусть построят и тогда взять ипотеку на квартиру.
Есть только одна правильная схема исключающая обманутых дольщиков. Это когда застройщик продает квартиры в готовом сданном доме. Опять же покупатель может посмотреть покупаемую квартиру.