Сергей Левкин: Реконструировать пятиэтажки, как в Германии, наша программа не предполагает
В столице не утихают страсти вокруг программы реновации «хрущевок». Звучат как голоса в поддержку программы, так и критика в адрес властей. Видимо, настала пора ответить на наиболее острые вопросы жителей столицы. Поэтому на днях руководитель департамента градостроительной политики Москвы Сергей ЛЕВКИН встретился с журналистами и в течение часа объяснял те или иные решения властей. Журналист интернет-журнала «Строительство.RU» побывал на пресс-конференции и представляет на суд читателей результаты этой встречи.
Вопрос: Почему программа реновации появилась именно сейчас?
— За последние годы в аппарат правительства поступило много обращений от граждан — более 250 тыс. Практически в каждом звучал вопрос: почему наши дома не включены в реновацию? Выслушав эти жалобы, проявили активность муниципальные депутаты, столичная общественная палата и Мосгордума. Все призывали начать работу с так называемыми «несносимыми» сериями.
Кроме того, реализуемая сейчас в Москве программа капремонта высветила технические проблемы, которые показали, что проводить масштабные работы по ремонту этих зданий нецелесообразно. Мы говорим о пятиэтажках первого периода индустриального домостроения, которые были возведены в конце 50-х — начале 60-х годов прошлого века.
Например, отопление во многих таких домах вмонтировано в наружную панель, и, чтобы отремонтировать трубы, необходимо из панели их вытащить, смонтировать новые приборы, сделав тем самым кухню менее удобной. Кроме того, это нарушение конструктива самого здания.
Стояки водопровода и канализации в санузлах были смонтированы в стенах между двумя квартирами. Практически надо разбирать перегородки, уменьшая и без того небольшую площадь ванной комнаты.
Многие дома не имеют подвалов и технических этажей. И на нижних этажах все разводки канализации и воды проходят в полах, а это значит, что необходимо разбирать полы и стены, а это серьезные технические проблемы.
Еще один момент: по данным МосгорБТИ и Жилинспекции, расчетный износ этих зданий достиг 40—60%. По нормативам, в ближайшие 15—20 лет их износ достигнет 65—70%, а это уже критический показатель. По всем правилам такой дом надо будет признавать аварийным.
То есть, если не приступить к реализации программы реновации в ближайшее время, то через пару десятилетий большой объем жилья может перейти в разряд аварийного, и тогда по закону переселение будет осуществляться совсем по другим правилам.
Вопрос: Увеличится ли количество жителей тех районов, в которых будет проходить реновация?
— Конечно, количество жителей немного увеличится, так как увеличится жилая площадь домов, которые будут возведены на месте пятиэтажек. Но мы провели специальный анализ, в том числе по данным риэлторов и Росреестра, того, что происходило на рынке недвижимости Москвы последние 6 лет.
Анализ показал, что при том что каждый год в столице строилось около 3 млн кв. м жилья, зарегистрированное население столицы увеличивалось ежегодно на 50 тыс. человек. Выяснилось, что, по данным Росреестра, покупателями квартир по большей части являются сами москвичи. Около 10% покупали жители Подмосковья и только 3—5% — жители других регионов.
Кроме того, люди, проживающие сейчас в пятиэтажках, будут дополнительно вкладывать деньги в покупку квартиры рядом для своих родных и близких, так как люди привыкают жить в своем районе. Это так называемый отложенный спрос, который будет, на наш взгляд, реализовываться.
Наконец, по данным ЦБ, у наших жителей есть накопления на депозитах. Это говорит об определенном потенциале москвичей.
Вопрос: Есть международный опыт реновации жилых домов. Например, в Германии не стали ничего сносить, а здания реконструировали. Почему наши власти не учли подобные примеры? Зачем обязательно все ломать?
— На первый взгляд, кажется, что и там, и здесь обычная пятиэтажка, панелька, но когда начинаешь смотреть на мелочи, оказывается, что это принципиально разные дома. Сделать так же, как в Германии, не получится, ведь здания отличаются техническими характеристиками, например в части наличия или отсутствия подвалов, технических этажей и т.д.
Когда приводится в пример дом на улице Мишина, где была сделана надстройка жилых этажей, не учитывается существенный нюанс. У нас очень мало зданий, которые могут быть реконструированы таким образом. У нас таких домов — единицы: он кирпичный со сборными железобетонными перекрытиями.
Там была возможность связки существующего конструктива здания с новым конструктивом надстройки. Плюс там была градостроительная возможность увеличить площадь квартир и попасть в нормативы по обеспечению парковочными местами, детсадами и школами. Нельзя то же самое сделать с панельной пятиэтажкой, просто нет таких возможностей.
Кстати, в Германии комплексная реконструкция домов проводилась с привлечением средств жильцов, у нас же программа не предполагает внесения денег населением.
Вопрос: Какие дома будут строить по программе реновации? Будут ли это здания массовых серий?
— Нам придется заходить в существующую застройку. Это не абсолютно свободная среда. Пятиэтажки находятся в окружении детсадов, школ, поликлиник, объектов соцкультбыта. Кроме того, необходимо будет учитывать квартирографию домов по площади и количеству комнат. Поэтому придется строить дома по индивидуальным проектам, в основном это будет монолит.
Мы не откажемся от использования современных индустриальных панельных серий, но только в том случае, когда при разработке проектов планировки территорий, подпадающих под реновацию, мы увидим возможность использования таких домов.
Вопрос: Как будет проходить контроль качества выполняемых работ?
— В Градостроительном кодексе установлены все виды контроля при проектировании и строительстве любых объектов, в том числе жилых зданий. Также есть федеральные и региональные нормативы, без выполнения которых невозможно принять проект планировки. Речь идет об обеспечении людей парковками, детскими садами, школами, поликлиниками, зелеными насаждениями и необходимой улично-дорожной сетью. Важны также обеспеченность общественного транспорта и его доступность. В градостроительной документации, которая разрабатывается Москомархитектурой, данные требования уже предусмотрены.
Вторая стадия — проектирование дома. В России действуют регламенты санитарно-эпидемиологической и пожарной безопасности, доступности среды для маломобильных групп и обеспеченности населения необходимыми условиями для комфортного проживания.
Проектировщик, закладывая эти и другие данные, отправляет документы на государственную экспертизу. Если необходимые требования не соблюдены, то ведомство обязано выдать отрицательное заключение. Госэкспертиза обладает и полномочиями с точки зрения бюджетного финансирования. То есть там должны найти подтверждение все расценкам и общей стоимости объекта.
Как только экспертиза пройдена, начинается третий этап — заказчик подает уведомление на выдачу разрешения на строительство. С этого момента контроль осуществляет Мосгорстройнадзор. При данной организации есть государственное бюджетное учреждение (ГБУ), которое проводит экспертизу и лабораторные исследования. Сейчас любой используемый материал: бетон, арматура, линолеум, оконный блок, — должны иметь паспорта или сертификаты качества, которые выдают уполномоченные органы. Без них государственный заказчик не примет работу.
Но мы пошли дальше. Материал дополнительно проверяется лабораторией при ГБУ Мосгосстройнадзора, у них есть для этого все необходимые возможности. Например, пеноблок, который применяется при строительстве наружных и внутренних стен в жилом доме, должен иметь определенные характеристики по теплопроводности и звукоизоляции. После того, как построена стена, лаборатория приходит и проверяет своими инструментами, соответствует ли материал заявленному качеству.
Вопрос: Жители хрущевок очень переживают за свои квартиры, так как многие сделали там ремонт. Какими будут новые дома?
— Когда мы говорим о домах класса «комфорт», речь идет не только о квартире с ремонтом, но и о создании комфортной жилой среды. Квартиры будут предоставлять с полной отделкой и со всей работающей инженерной инфраструктурой. Мы планируем, что отделочные материалы в новой квартире будут высшего качества. Это касается пола, на который положат либо качественный линолеум, либо ламинат, обоев под покраску, чтобы каждый мог поменять цвет на свой вкус и т.д. Ванные комнаты и санузлы будут отделаны плиткой.
Квартиры и дом в целом будут соответствовать современным требованиям по энергоэффективности. У наружных стен и окон в старых пятиэтажках высоки теплопотери. В новых зданиях будут установлены окна с энергосберегающими стеклопакетами, каждую квартиру оснастят счетчиками расхода горячей и холодной воды, а также двухтарифного учета электроэнергии. Это, безусловно, сократит расходы на оплату коммунальных услуг.
С точки зрения безопасности, в помещениях будут установлены датчики задымляемости, которые в случае опасности передают сигнал в диспетчерский пункт. Во всех подъездах сразу появятся домофоны и видеокамеры наблюдения.
Входные группы на первых этажах будут находиться на уровне тротуаров, что облегчит жизнь пожилым и людям с ограниченными возможностями, а также мамам с колясками. Если в сносимом доме проживает инвалид-колясочник, то квартира будет проектироваться с учетом его потребностей: сделан широкий дверной проем, установлена специально оборудованная ванная и санузел.
Первые этажи будут полностью нежилыми, там расположатся магазины, аптеки и т.д. Благоустройство будет выполнено по новым стандартам: включая качество плитки, дорожного покрытия, количество зеленых насаждений, детские площадки и другую инфраструктуру.
Кроме того, с точки зрения градостроительного подхода, в случае если количество сносимых домов позволит сделать квартальную застройку, то дома в таком квартале или микрорайоне будут располагаться по периметру земельного участка. Таким образом, внутри двора будет образовываться приватная, тихая территория для жителей домов, а межквартальные проезды окажутся за пределами двора. Это ограничит вредное воздействие магистральных и районных улиц.
Подготовила Елизавета ГОНЧАРОВА
ОТ РЕДАКЦИИ
В целом Сергей Левкин звучал очень убедительно. Оно и понятно: у москвичей действительно много вопросов, на которые нужны вразумительные ответы. Наверное, со многими доводами Сергея Ивановича можно согласиться, однако в некоторых моментах он либо не был до конца проинформирован, либо сознательно сообщил лишь часть информации.
В частности, не выдерживает критики его утверждение о том, что реконструкция пятиэтажек, подобная той, что была проведена в Германии, невозможна в Москве. На самом деле и в Германии реконструировались дома без подвалов и технических этажей, то есть такие, как в первых сериях индустриального домостроения у нас. Просто в этом случае немцы освобождали первый этаж и делали его техническим. Людей расселяли в другие дома, а реконструированные отдавали либо под аренду жилья, либо передавали малому бизнесу под офисы и гостиницы.
Не совсем верно и утверждение, что в Германии переселение проводили на деньги жильцов. В основном под реконструкцию попали дома в Восточной Германии, а там было довольно много бедных, безработных граждан, которые при всем своем желании не смогли бы оплатить переселение. Да, те, кто хотел получить жилье получше, делали это за деньги. Но государство при этом предоставляло им на такие цели кредит под мизерный процент.
Начните обсуждение первым!